О недвижимости Торонто —
простыми словами

«Я здесь всего год, мне точно откажут» — с этой фразы начинается едва ли не каждый второй разговор. На практике отказ чаще получают не те, у кого короткая история, а те, кто пришёл в банк неподготовленным.

Что банк смотрит на самом деле

Стабильность дохода. Постоянная работа значит больше, чем размер зарплаты. Если вы на испытательном сроке — лучше дождаться его окончания: это буквально меняет решение по заявке. Самозанятым нужны две налоговые декларации, и это стоит планировать заранее.

Кредитный рейтинг. Стройте его с первого месяца в стране: одна карта, платежи строго вовремя, использование лимита ниже 30%. Через 12 месяцев аккуратного пользования у вас будет вполне рабочий профиль. Не открывайте несколько карт разом — каждая проверка временно опускает рейтинг.

Происхождение первого взноса. Это то, на чём спотыкаются чаще всего. Деньги должны «отлежаться» на вашем счету, как правило 90 дней, и банк запросит выписки за этот период. Перевод от родственника оформляется отдельным письмом-подтверждением, что это подарок, а не заём. Наличные, внесённые за неделю до сделки, вызовут вопросы, на которые сложно ответить.

Долговая нагрузка. Платёж по автокредиту в $600 в месяц уменьшает доступную сумму ипотеки примерно на $100 000. Иногда выгоднее закрыть машину до подачи заявки, чем добавлять к взносу.

Предодобрение — не одобрение

Предодобрение говорит, сколько банк готов дать вам. Но финально он проверяет ещё и объект: оценку, документы кондо, состояние дома. Поэтому в предложении почти всегда должно быть условие о финансировании — без него вы рискуете депозитом.

Это самые «дешёвые» деньги в сделке: они не требуют ни переговоров, ни риска — только вовремя поданных бумаг. И тем обиднее, что о части из них узнают уже после закрытия.

Земельный налог: два счёта вместо одного

При покупке в Торонто вы платите land transfer tax провинции Онтарио и отдельно — городу Торонто. Для дома за $800 000 это $12 475 и ещё $12 475, то есть $24 950 одним днём.

Для покупателя первого жилья есть возвраты: до $4 000 по провинциальному налогу и до $4 475 по муниципальному. В сумме $8 475, и на нашем примере вы платите не $24 950, а $16 475. Обычно возврат применяет юрист прямо при закрытии — вы просто платите меньше. Если момент упущен, по провинциальному возврату заявление можно подать в течение 18 месяцев после регистрации.

Важная деталь: «первым покупателем» считается тот, кто никогда не владел жильём нигде в мире, а не только в Канаде. И если ваш супруг владел жильём в период вашего брака, право теряется.

FHSA: счёт, который стоит открыть сегодня

FHSA объединяет лучшее от RRSP и TFSA: взносы уменьшают налогооблагаемый доход, а снятие на покупку первого жилья происходит без налога и без обязанности возвращать деньги. Лимит — $8 000 в год и $40 000 за всю жизнь.

Ключевой нюанс: лимит начинает накапливаться только с момента открытия счёта. Откройте FHSA сегодня, не внося ни доллара, — и в следующем году сможете внести $16 000 сразу. Пара, покупающая вместе, получает до $80 000 пространства. Взнос $8 000 при ставке около 30% возвращает примерно $2 400 налога — эти деньги тоже идут на первый взнос.

RRSP Home Buyers' Plan

Позволяет снять до $60 000 с RRSP без налога, до $120 000 на пару. Но эти деньги нужно вернуть на счёт в течение 15 лет. Деньги должны пролежать в RRSP минимум 90 дней до снятия.

FHSA и HBP — не альтернативы: их разрешено использовать вместе при покупке одного и того же жилья. Теоретический максимум на человека — $100 000.

Оба района объединяет одно: вдоль Bathurst сложилась плотная русскоязычная среда — магазины, врачи, школы выходного дня, репетиторы. Но живут в них по-разному.

North York

Это уже сам Торонто: метро Line 1 довозит до центра примерно за 25 минут, а значит машина не обязательна. Жильё в основном кондо и таунхаусы, отдельные дома дороже и уходят быстро. Плюс — вы внутри города со всей его инфраструктурой. Минус — за те же деньги вы получаете меньше метража, а налог на недвижимость считается по городской ставке.

Кому подходит: тем, кто работает в центре, ценит время в дороге и не готов зависеть от автомобиля.

Vaughan и Thornhill

Это уже пригород к северу от города — и самая плотная русскоязычная и израильская община в GTA. Здесь больше отдельных домов с участками, новые районы, тихие улицы. Метро дотянули до Vaughan Metropolitan Centre, так что связь с городом есть, хотя чаще всё равно ездят на машине.

Кому подходит: семьям с детьми, которым нужны метраж, двор и спокойствие, и кто готов к тому, что без машины будет неудобно.

О чём не пишут в объявлениях

Рейтинг школы влияет на цену дома сильнее, чем ремонт в кухне — и меняется он медленно, так что это устойчивый фактор при перепродаже. Смотрите не только на дом, но и на то, что строится в трёх кварталах: будущая стройка может как поднять район, так и годами мешать жить.

Покупая кондо, вы покупаете не только квартиру, но и долю в общем хозяйстве — с его долгами, судами и планами. Всё это описано в status certificate, и стоит он до $100.

Резервный фонд

Это деньги здания на крупный ремонт: крыша, лифты, фасад, паркинг. К документу прилагается reserve fund study — оценка, хватает ли накопленного. Если фонд в дефиците, деньги возьмут с владельцев: либо через повышение сборов, либо разовым special assessment, который может исчисляться тысячами.

Судебные споры

Раздел о litigation показывает, судится ли корпорация — например, с застройщиком из-за дефектов. Само по себе это не приговор, но означает риск расходов и трудности с получением ипотеки в некоторых банках.

Бюджет и история сборов

Посмотрите, как менялись кондо-сборы за последние годы. Рост на 3–4% в год — норма. Скачок на 15% или несколько лет подряд без индексации при растущих расходах — повод спросить, что происходит.

Правила здания

Здесь же написано, можно ли сдавать квартиру посуточно, держать собаку определённого размера, сколько парковочных мест закреплено за юнитом и есть ли ограничения на ремонт. Люди узнают об этом уже после переезда — и бывает поздно.